Abitabilità: non è commerciabile l’immobile senza certificato
Un immobile senza abitabilità non è commerciabile. A stabilirlo, la Corte di Cassazione con sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017.
Protagonisti della vicenda sono un venditore (ricorrente) e due acquirenti (controricorrenti). Oggetto della causa, un immobile facente parte di un villino bifamiliare suddiviso in due porzioni verticali, sito a Palermo, nei pressi della località̀ Fondo Collegio Romano.
I fatti
Già nel 2003, i controricorrenti notano la presenza di forte umidità al piano terra e denunciano, seppur invano, la situazione al venditore. Poco tempo dopo, gli acquirenti dell’immobile danno incarico a un tecnico di fiducia che fa presente come la causa dell’umidità vada individuata nella cattiva o omessa esecuzione di alcuni lavori.
Dopo aver formulato un’istanza di accertamento tecnico preventivo, i due acquirenti chiedono che il venditore dell’immobile sia condannato a pagare una somma quale importo corrispondente al costo per l’esecuzione dei lavori necessari per ottenere l’abitabilità dell’immobile. Gli acquirenti hanno, tra l’altro, denunciato l’inadempimento dell’obbligo gravante sul venditore di dotare l’immobile di apposito certificato di abitabilità̀.
Nei primi due gradi di giudizio, viene confermato che il difetto del certificato di abitabilità costituisce la mancanza di un requisito giuridico essenziale e configura l’ipotesi di vendita aliud pro alio, in base alla quale, in generale, l’acquirente è legittimato all’esercizio dell’azione risarcitoria, a meno che questa non venga prescritta.
La corte «premetteva inoltre che la pattuizione di cui all’art. 6 del contratto di compravendita in ogni caso consacrava l’impegno assunto dal venditore di sostenere ogni pagamento necessario per il rilascio del relativo certificato di abitabilità̀, a nulla rilevando che nel contratto sia stata inserita la locuzione pagamento eventualmente richiesto dal comune di Palermo».
I motivi del ricorso
La Cassazione valuta come privi di fondamento i motivi del ricorso addotti dal venditore. Con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, del codice di procedura civile, il ricorrente denuncia la violazione ex art. 345 del medesimo codice, ossia l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.
Il secondo motivo concerne la falsa applicazione dell’articolo 1453 del codice civile e la violazione ex articolo 2697 del codice civile. Secondo il ricorrente, gli attori non hanno dato prova alcuna della circostanza per cui il mancato rilascio della licenza di abitabilità dipendesse dalle infiltrazioni di umidità.
Con il terzo motivo il ricorrente invoca l’articolo 360 del codice di procedura civile, denunciando la violazione dell’art. 91 del medesimo codice e deducendo che le spese di lite siano a carico degli appellati nel rispetto del principio della soccombenza.
La decisione
La Cassazione rigetta il ricorso dichiarando che integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso non è commerciabile. Una violazione può legittimare la domanda di risoluzione del contratto ovvero quella di risarcimento del danno.
Eloisa Zerilli
