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Asta giudiziaria: il contenuto della perizia si presume sempre conosciuto dall’aggiudicatario

Che cosa accade se l’aggiudicatario di un immobile all’asta non ha attentamente letto il contenuto della perizia? Può far valere l’ignoranza di talune condizioni di vendita non pubblicizzate ma richiamate puntualmente nella relazione di stima?

La questione è stata affrontata dalla Suprema Corte, con la sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016.

Nel corso di una procedura di esecuzione immobiliare, veniva aggiudicato un immobile a Roma. A seguito del provvedimento di aggiudicazione, il beneficiario veniva a conoscenza di un ordine di demolizione parziale dell’immobile acquistato all’asta. Di conseguenza, rifiutava di procedere al pagamento del prezzo di aggiudicazione entro il termine stabilito, perdendo la cauzione versata.

Veniva evidenziato dall’aggiudicatario che né nell’ordinanza di vendita né nella relativa pubblicità (commerciale e sul web) vi era menzione dell’esistenza di un ordine di demolizione parziale dell’immobile oggetto dell’asta. L’aggiudicatario faceva quindi valere la non conoscibilità di tale circostanza in quanto non risultante nell’ordinanza di vendita né nella pubblicità della vendita giudiziaria. Ciò comporterebbe, secondo il ricorrente, un vizio della vendita, ricorrendo una ipotesi di aliud pro alio o quanto meno un’ipotesi di evizione parziale. Così l’aggiudicatario ometteva di procedere al pagamento del prezzo di aggiudicazione con conseguente incameramento da parte del Tribunale dell’ingente cauzione versata. Contro tale provvedimento di incameramento della caparra versata veniva proposta opposizione agli atti esecutivi rigettata dal Tribunale e sottoposta all’attenzione della Suprema Corte.

Questa è stata dunque chiamata a pronunciarsi sull’ammissibilità o meno della condotta dell’aggiudicatario che rifiuti il pagamento del prezzo d’asta in considerazione della sua ignoranza circa l’esistenza di un obbligo di demolizione parziale dell’immobile, non risultante né nell’ordinanza di vendita né nella pubblicità telematica.

La Corte, con la sentenza n. 21480 del 2016, ha rigettato il ricorso ritenendo inammissibile la condotta dell’aggiudicatario e dunque affermando l’obbligo di quest’ultimo di versare il prezzo di aggiudicazione immobiliare entro il termine previsto, pena la perdita della cauzione versata.

La ragione su cui si fonda tale pronuncia è la seguente: in realtà, la situazione urbanistica dell’immobile posto in vendita e l’esistenza di una sentenza civile di condanna alla sua parziale demolizione erano chiaramente evidenziati nella relazione di stima e nella perizia richiamata dall’ordinanza di vendita, con la conseguenza che la condizione di vendita era stata regolarmente pubblicizzata e resa conoscibile dall’aggiudicatario. Quest’ultimo non poteva dunque far valere la sua ignoranza circa la sussistenza dell’ordine di demolizione, essendo suo compito ed onere verificare ed esaminare tutti gli allegati e gli atti della procedura esecutiva immobiliare, in primis la perizia, prima di partecipare all’asta al fine di conoscere tutte le condizioni della vendita e vagliarne la convenienza e l’opportunità.

Il principio di diritto che va affermato dunque è che non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l’esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell’ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall’esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all’acquisto consultare prima di avanzare le offerte.

Martina Scarabotta

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