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Nuove costruzioni nel giardino condominiale? Serve il permesso a costruire se non è una “pertinenza”.

Nuove costruzioni nel giardino condominiale? serve il permesso a costruire se non è una “pertinenza”.

La gestione delle aree comuni è sempre stata un punto dolente della vita condominiale. Non di rado infatti il singolo condomino sembra non riuscire a resistere alla tentazione di servirsi del cortile comune per realizzare piccole opere architettoniche. Quest’incoercibile istinto a servirsi degli spazi comuni  come fossero cosa propria non è privo di conseguenze: tanto a livello civile e amministrativo, quanto su quello penale. Anche la costruzione di un piccolo patio in muratura nel giardino condominiale, infatti,  secondo la Cassazione (pen, sez. III, sentenza n. 35858 del 2016) configura il reato di  di “abuso edilizio”  di cui all’art. 44, lett. b, del D.P.R. 380/2001, c.d. Testo Unico in materia di Edilizia (“esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso”).

Il regime autorizzatorio: quando serve il “permesso a costruire“?

permesso a costruireQualsiasi nuova costruzione richiede, infatti, il previo ottenimento di una autorizzazione amministrativa che assume la denominazione di “permesso a costruire” e richiede l’espletamento di un determinato iter burocratico. Anche gli interventi modificativi di strutture preesistenti, se sufficientemente incisivi, sono solitamente soggetti ad un regime di monitoraggio e controllo da parte della PA, ad esempio un cambio di volumetrie o di profilo esterno dell’edificio.  L’erezione di un patio, senza aver previamente completato la relativa documentazione ed ottenuto il prescritto permesso non solo integra un illecito amministrativo, ma configura altresì il reato di “abuso edilizio”. Occorre fare un’importante puntualizzazione: non sarebbe necessaria alcuna autorizzazione nel caso in cui si trattasse semplicemente di una “pertinenza” per come definita dal Codice Civile.

Le pertinenze non sono dotate di una propria individualità, sono asservite ad un edificio che assume la denominazione di “principale” e, per le loro dimensioni ed il loro valore, sono irrilevanti in sé considerate. La pertinenza è un’appendice, da sola inutile, di una struttura più importante. Non così per il patio oggetto della causa in discorso, le cui dimensioni e la cui sagoma facevano propendere per un’autonoma rilevanza. Ne consegue che si è attivata la necessità giuridica del “permesso di costruire”.

Quali conseguenze per la costruzione senza permesso?

La condotta ha, in conclusione, rilevanza su tre diversi livelli. Sul fronte schiettamente civilistico, il condomino ha commesso con ogni probabilità una violazione del principio dell’uso promiscuo, abusando del proprio diritto di servirsi delle parti comuni. È infatti prescritto che il singolo non possa limitare i diritti degli altri ed il godimento comune delle aree in condivisione. Sul piano strettamente amministrativo, la Pubblica Amministrazione conserva il potere di sanzionare l’illecito ordinando la demolizione del manufatto. Al livello penalistico, colui il quale ha proceduto ai lavori di realizzazione senza prima accertarsi di aver raccolto l’idonea documentazione, ha commesso il reato di “abuso edilizio”.

Davide Gambetta

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