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Diritto d’uso del parcheggio condominiale: se non usato, è soggetto a prescrizione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23669/2016, si è espressa ritenendo l’operatività della prescrizione del diritto al parcheggio condominiale, ponendo la distinzione con la destinazione d’uso pubblica

Nella vita di condominio, si sa, i problemi sono diversi: controversie per cattivo uso dei luoghi comuni, rumori molesti, il vicino che scrolla tappeti e tovaglie dal piano di sopra e molto altro, intasando le scrivanie dei giudici.

Da ultimo, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza del 21 novembre 2016, n. 23669, ha dovuto affrontare la questione relativa alla prescrittibilità del diritto d’uso del parcheggio condominiale. Vediamo nel dettaglio.

Diritto d’uso del parcheggio condominiale: il caso

I condomini, convenivano in giudizio l’erede del costruttore del fabbricato, per l’accertamento positivo del diritto d’uso delle aree destinate ai rispettivi parcheggi, escluse in violazione dell’art. 18 L. 765/1967, nonché dagli atti di trasferimenti delle singole unità.parcheggio-condominio1

Costituendosi in giudizio, l’erede del costruttore, deduceva di aver acquistato per usucapione ordinaria il diritto d’uso dell’intera area di parcheggio, in quanto posseduta per oltre vent’anni (unendo al proprio possesso quello del dante causa); pertanto, chiedeva al giudice l’accertamento del diritto esclusivo sull’area in oggetto per intervenuta usucapione e per il non uso ultra ventennale delle parti attrici.

In primo grado, il Tribunale di Salerno, accoglieva la domanda limitatamente ad un’area di minor estensione.

L’erede del costruttore, convinto delle proprie ragioni, ricorreva in secondo grado, dinnanzi alla Corte d’Appello di Salerno, ottenendo il risultato sperato: infatti, con sentenza pubblicata il 3.11.2011, in riforma della sentenza di primo grado, la Corte rigettava la domanda promossa dai condomini, affermando che non poteva esserci usucapione per via dell’art. 2934, secondo comma c.c. (indisponibilità del diritto); tuttavia riteneva, in ogni caso, prescritto il diritto d’uso dei condomini per l’avvenuto decorso di più di vent’anni dagli atti di acquisto delle proprietà individuali.

Non perdendosi d’animo i condomini, avverso tale pronuncia, proponevano ricorso per Cassazione. Ma quale sarà la decisione dei giudici? Vediamolo insieme.

Diritto d’uso del parcheggio condominiale: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 21 novembre 2016, n. 23669, si è pronunciata ritenendo che il diritto di parcheggio, ove non usato per oltre venti anni si prescrive.

I giudici di Piazza Cavour, infatti, spiegano che «Ai sensi dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, nel testo vigente all’epoca d’introduzione della lite, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Tale disposizione, com’è noto, è stata interpretata dalla giurisprudenza […] nel senso che il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unità immobiliari sugli spazi di parcheggio, dei quali il venditore si sia riservato la proprietà, è di natura reale e può estinguersi per non uso soltanto con il decorso di venti anni in base al combinato disposto degli artt. 1014 n.1 e 1026 c.c.».cassazione

La Corte, però, puntualizza la permanenza del vincolo di destinazione, che ha, invece, «carattere pubblicistico e permanente.», separandolo dal diritto d’uso privato dei condomini, per intervenuta prescrizione ventennale, ritenendo che, l’area destinata al parcheggio, in attuazione di norme di carattere pubblicistico, dovrà continuare ad assolvere la propria funzione e  non potrà, quindi, vedere mutata la sua destinazione, rimanendo indifferente per lo Stato chi sia il soggetto che in concreto ne fruirà.

Per spiegare tale concetto, la Corte rinvia al disposto dell’art. 2934 del codice civile ritenendo che «detta norma, nel riferirsi ai diritti indisponibili, intende i c.d. “iura status”, vale a dire i diritti relativi allo stato e alla capacita delle persone, il diritto di proprietà, nel senso della imprescrittibilità dell’azione di rivendicazione e delle facoltà che formano il contenuto di un diritto soggettivo; e che proprio il carattere pubblico e permanente del vincolo di destinazione pone quest’ultimo al riparo dalle vicende private, essendo indifferente, ai fini del corretto assetto urbanistico del territorio, se l’area di parcheggio sia goduta dai proprietari di quei medesimi appartamenti in relazione ai quali essa è stata calcolata, ovvero da terzi».

Carissimi condomini, attenti non solo ai rumori molesti o al cattivo uso delle parti comuni, ma tenete d’occhio anche quanto di intorno esiste affinchè possiate godere a pieno della vostra “casa, dolce casa”.

Maria Teresa La Sala

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