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Immobili: pertinenzialità a distanza per garage, ripostigli e manufatti

La Corte di Cassazione, si è espressa sull’esistenza del rapporto di pertinenza tra immobile principale e garage, ripostigli e manufatti distanti da esso.

“Finalmente acquisto casa!”; parole che spesso sentiamo dire e che ci fanno pensare alla nuova vita a cui andrà incontro la persona cara che ci ha dato la notizia.

Passo che, però, spesso nasconde diverse insidie; tra queste il problema delle pertinenze, individuabili, secondo quanto previsto dall’art. 817 c.c., nelle cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, la cui destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Per meglio comprenderci, sono pertinenze garage, cantine, ripostigli, terrazzi, balconi e simili; ma cosa accade se tali pertinenze non si trovano nelle immediate vicinanze dell’immobile cui sono collegate? In altre parole, garage, ripostigli e simili, sono da considerarsi pertinenze anche se lontani da casa?

La questione è stata posta all’attenzione della Corte di Cassazione; ma vediamo nel dettaglio.

Immobili e pertinenze a distanza: il caso

Nel, 1998 una società di costruzione di immobili, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Massa, l’acquirente a cui aveva venduto, nel lontano 1983, due unità immobiliari ad uso commerciale, per vedere accolte le richieste di accertamento negativo del diritto della convenuta di accedere al cortile retrostante, di cui la società attrice si era espressamente riservata la proprietà col medesimo atto di vendita.

Altresì, parte attrice, chiedeva l’accertamento positivo della proprietà in proprio favore di un manufatto in muratura ubicato nel cortile stesso e del diritto di chiudere l’accesso a quest’ultimo dal fondo di proprietà del convenuto, come pure espressamente era stato previsto nel contratto di vendita.casa

Nel resistere in giudizio, il convenuto domandava l’accertamento del proprio diritto di proprietà sul ripostiglio, in cui era allocato un impianto di condizionamento dell’aria, e di passaggio sul cortile per accedervi: in tesi in quanto pertinenza dell’immobile acquistato dalla società; in subordine per usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c.

Il Tribunale accertava la proprietà del cortile in favore della società attrice e la proprietà del ripostiglio e dell’impianto, in favore della convenuta, per usucapione decennale, ai sensi della norma su indicata.

Non soddisfatta della decisone emessa dal giudice di primo grado, parte attrice promuoveva ricorso in appello dinnanzi alla Corte d’appello di Genova che, con sentenza n. 293 del 19.3.2011, rigettava l’impugnazione e, escludendo l’usucapione breve, dichiarava, che il manufatto contenente l’impianto di condizionamento d’aria, al servizio dell’immobile acquistato dal convenuto, costituiva pertinenza di quest’ultimo, accessibile tramite il cortile a titolo di servitù di passaggio.

Convinta delle proprie ragioni, parte attrice promuoveva ricorso dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione; vediamo insieme qual è stata la sua decisione.

Immobili e pertinenze a distanza: la decisione della Suprema Corte

La seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3991 pubblicata il 15.02.2017, ha sancito che non è necessario un collegamento strutturale e fisico tra la pertinenza e l’abitazione: rientrano tra le pertinenze anche garage e ripostigli lontani da casa.

Secondo i Giudici di Piazza Cavour, spesso sussiste un’erronea convinzione circa l’esistenza dei rapporti pertinenziali, ritenendo indispensabile il rapporto materiale e strutturale tra res principalis e pertinenza.

«Al contrario» prosegue la Corte, «è noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale».

cassazione2Quanto appena riportato, è desumibile dagli artt. 817 e 818 c.c. che ne disciplinano la materia e, da cui ben si comprende come, l’elemento caratterizzante il rapporto di pertinenza, sia il servizio della stessa nei confronti della cosa principale, indipendentemente dalla sua collocazione (che nel caso in specie, ben può risolversi in una servitù di passaggio al fine di raggiungere la pertinenza), senza precludere la possibilità di essere divisa dalla cosa principale, mediante accordo tra le parti con separati atti giuridici.

Cari acquirenti, non preoccupatevi, anche se dovrete percorrere un pò di strada, la comodità di un garage o di una cantina e simili non vi sarà preclusa, salvo, ovviamente, diverso accordo.

Maria Teresa La Sala

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