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Indennità di avviamento commerciale anche per le attività monomarca

L’indennità di avviamento, nelle locazioni commerciali, deve essere corrisposta anche nel caso in cui la cessazione riguardi un’attività monomarca.

Nessun rilievo può avere la circostanza che la generalità degli utenti e consumatori sia indirizzata all’acquisto di un bene o di un servizio di una sola marca.

Indennità per perdita dell’ avviamento commerciale: cos’è?

L’impresa che improvvisamente non può più disporre dei locali in cui si svolge l’attività commerciale, ha diritto ad una indennità quando il rapporto di locazione cessa non per sua volontà.

Infatti, il venir meno dell’identificazione tra l’attività stessa e il suo luogo fisico può comportare diversi svantaggi in termini di utili, quali, in primis, la perdita della clientela.

Tale indennità consiste nel cosiddetto avviamento commerciale.

L’avviamento commerciale può essere definito come “la capacità dell’impresa di produrre utili” che può dipendere, in concreto, da diversi fattori, tra i quali rileva anche la stabilità della clientela che l’impresa ha acquisito grazie ad una particolare ubicazione sul territorio.

La funzione dell’indennità di avviamento è quella di ristorare il conduttore della perdita di quell’elemento positivo del patrimonio aziendale che deriva dal numero degli utenti e consumatori che nel corso del rapporto di locazione hanno avuto contatti con l’attività commerciale nell’immobile oggetto di locazione e contemporaneamente quella “di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell’incremento di valore dell’immobile dovuto all’attività del conduttore”.

Indennità per perdita dell’ avviamento commerciale: presupposti

Presupposti di base per far sorgere il diritto all’indennità per la perdita di avviamento sono:

-la sussistenza di una locazione commerciale;

-la destinazione dell’immobile locato ad attività commerciali

-i contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale consistente nel versamento di una cifra pari a 18 mensilità del canone di locazione, il conduttore è tenuto a provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale, comportante contatti diretti con utenti e consumatori.

Indennità per perdita dell’avviamento commerciale: casi di esclusione

indennitàdi avviamento

Il riconoscimento dell’indennità di avviamento viene escluso quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. (art. 35 l. n. 392/1978)

La ragione di tale ultima esclusione è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale, per la sua posizione, gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro.

Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” – proprio perché conseguente all’attività da altri svolta –caratteristica che rende ingiustificata l’indennità altrimenti dovuta.

Non può ritenersi “parassitario” l’avviamento commerciale di una nota concessionaria ed autofficina  qualora l’attività sia indirizzata all’acquisto di un bene o di un servizio di una sola marca.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 20 marzo 2017 n. 7039, ha confermato il diritto all’indennità di avviamento di una  concessionaria che aveva esercitato ininterrottamente per anni l’attività di officina per assistenza e riparazione di veicoli Lancia.

E’ da ritenersi plausibile che –rileva la Corte- trattandosi di officina autorizzata, la clientela fosse prevalentemente costituita da proprietari di veicoli Lancia.

Tale circostanza, tuttavia,  non fa venir meno il requisito del contatto diretto col pubblico degli utenti e dei consumatori.

I requisiti che danno diritto all’indennità di avviamento e la funzione cui normativamente la stessa è destinata rimangono identici anche nell’ipotesi di attività commerciali cosiddette monomarca.

Nessun rilievo può avere la circostanza che la generalità degli utenti e consumatori che accedono liberamente al negozio e fidelizzati al luogo di svolgimento dell’attività sia indirizzata all’acquisto di un bene o di un servizio di una sola marca.

Sabrina Nista

 

 

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