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Indennità per la perdita di avviamento commerciale: vademecum

Quando e a chi spetta l’indennità per la perdita di avviamento commerciale? Quali sono i diritti e i doveri, rispettivamente,  del locatore e del conduttore? 

Per poter comprendere cosa si intenda col termine di “indennità per la perdita di avviamento commerciale” è necessario prima di tutto capire cosa è l’avviamento commerciale.

Tale istituto è stato definito come la capacità dell’impresa di produrre utili. Tutte le attività commerciali, infatti, hanno una potenziale clientela, hanno la possibilità di incrementarla e quindi,  di conseguenza, hanno la possibilità di guadagnare denaro (ossia gli utili).

Con l’indennità per la perdita di avviamento commerciale, il legislatore italiano ha voluto tutelare il conduttore in caso di abuso di potere da parte del locatore che gli ha concesso in locazione il fondo nel quale esercitare la sua attività lavorativa.

Diritti e doveri del locatore e del conduttore

La legge sulle locazioni (legge n. 392/1978) disciplina la materia in questione trattando i diritti e doveri che spettano e competono tanto al locatore quanto al conduttore.

Per quanto riguarda il locatore, l’art. 29 prevede che può negare il rinnovo del contratto di locazione sin dalla prima scadenza se intende:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • se intende adibire l’immobile all’esercizio, in proprio, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività commerciale;
  • demolire o ristrutturare l’immobile locato.

Per fare ciò, egli deve inviare almeno 12 mesi prima (in caso si attività commerciale) o 18 mesi prima (in caso di attività alberghiera) della scadenza del contratto una raccomandata con ricevuta di ritorno al conduttore. Nella raccomandata dovrà dichiarare la propria volontà di non rinnovare il contratto specificando i motivi (concordemente da quanto previsto dalla legge su citata) e indicare la data di rilascio dell’immobile locato. Nel caso in cui non venga rispettato tale adempimento, il contratto di locazione commerciale si riterrà rinnovato.

Per quanto riguarda il conduttore, una volta giunta la raccomandata e verificata la sussistenza dei motivi e dei requisiti di cui sopra, costui avrà diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale purché abbia rispettato alcuni requisiti.

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale, infatti, spetta al conduttore se

  • non è moroso o inadempiente nei confronti del locatore;
  • il mancato rinnovo del contatto dipende dalla volontà del locatore;
  • il contratto di locazione riguarda un immobile adibito ad attività che comportano contatti diretti con il pubblico (bar, ristoranti, negozi di abbigliamento);

Inoltre è bene ricordare che ai fini dell’attribuzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è s irrilevante che il conduttore abbia cessato ogni attività prima o dopo il rilascio dell’immobile (Cassazione 7528/2009; Cassazione 9260/14996; Cassazione 8585/1993).

A quanto ammonta l’indennità?

L’importo dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale è determinato in relazione all’ultimo canone pagato dal conduttore. In particolare:

  • 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto se nell’immobile veniva svolta un’attività industriale o commerciale e artigianale.
  • 21 mensilità per le attività alberghiere.

Il tutto fermo restando che tale importo è raddoppiato (ai sensi dell’art. 34, comma 2, Legge delle locazioni) se l’immobile rilasciato viene adibito, da chiunque, all’esercizio della stessa attività o di una analoga. In questo caso, però, le ulteriori mensilità dovranno essere corrisposte solo quando inizierà in concreto la nuova attività commerciale analoga.

Come può far valere il proprio diritto il conduttore?

Il conduttore che ritiene di avere i requisiti per avere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale, può operare in due modi: o rilascia l’immobile alla data fissata dai locatori facendo loro presente anticipatamente (mediante raccomandata) il pagamento per la perdita di avviamento commerciale, oppure si avvale dell’esercizio del diritto di ritenzione.

Tale diritto comporta che il conduttore non consegnerà le chiavi dell’immobile finché il locatore non gli corrisponderà le 18/21 mensilità. Su tale ultimo punto, però, è da ricordare che le Sezioni Unite hanno sancito il principio secondo il quale il conduttore dovrà continuare a corrispondere al locatore i canoni mensili.

Se il locatore non corrisponde l’indennità?

In questo caso il conduttore dovrà inviare una lettera tramite raccomandata con ricevuta di ritorno intimando al locatore mettendolo formalmente in mora. Nella lettera, quindi, il conduttore dovrà intimare al locatore di corrispondergli l’indennità per la perdita di avviamento commerciale (calcolando per 18 l’ultimo canone mensile corrisposto) entro un tot di giorno dal ricevimento della raccomandata (generalmente 15 giorni) e avvisandolo che se non vi provvederà verranno azionate le vie giudiziali.

Se, trascorso il termine, il locatore non vi provvede, sarà necessario prima avviare la procedura di mediazione obbligatoria e, in caso si esito negativo, presentare ricorso al Giudice delle locazioni del Tribunale dove è sito l’immobile locato.

Rosa d’Aniello

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