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La prestazione parzialmente impossibile nella compravendita immobiliare ne abbassa il prezzo

Se la prestazione di un contratto di comprevedita immobiliare diventa parzialmente impossibile, il contratto non si risolve e il prezzo si abbassa! A chiarirlo è la Cassazione.

Prestazione parzialmente impossibile nella compravendita immobiliare: la vicenda

Cosa accade se dopo la stipula di un contratto preliminare di vendita, l’oggetto della prestazione diventa parzialmente impossibile? Il creditore avrà diritto ad un abbassamento del prezzo!

Ma chiariamo i termini della questione sulla quale la Corte di Cassazione ha di recente fatto luce con la sentenza n. 4939 dello scorso 27 Febbraio.

La signora C. stipulava con i signori S. un preliminare di vendita avente ad oggetto l’acquisto di una casa con annesso giardinetto. A loro volta, il predetto immobile era stato assegnato ai signori S. dal Comune di residenza, il quale però ne aveva trasferito a questi la proprietà senza il giardino. Essendo divenuta parzialmente impossibile la prestazione pattuita nel preliminare, la signora C. ricorreva al Tribunale di Latina. Due le richieste avanzate : il trasferimento della proprietà soltanto della casa e una riduzione del prezzo di vendita. Il Tribunale di Latina, ritenendo inammissibile la domanda, dichiarava il contratto preliminare risolto per impossibilità sopravvenuta. Decisione confermata anche in Appello.

Ma la signora C. (che con molta probabilità non avrà il pollice verde!) ricorreva in Cassazione. Osservava infatti, che la prestazione non era divenuta totalmente impossibile…del resto avrebbe soltanto dovuto rinunciare ad innaffiare le piante!

Prestazione parzialmente impossibile nella compravendita immobiliare: il chiarimento della Cassazione

I giudici della Suprema Corte, ritenuto fondato il ricorso proposto, chiariscono i termini della vicenda. Ed invero, stante a quanto statuito dall’articolo 1256 cc. “un’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile” (in via definitiva). Nella vicenda occorsa alla signora C. non può parlarsi di impossibilità definitiva della prestazione, ma di impossibilità parziale ex art 1258 cc. Il predetto articolo dispone infatti che “se la prestazione sia divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

La ricorrente lamentava la violazione dei predetti articoli da parte dei giudici di merito e altresì  una mancata attenzione  all’intenzione originaria delle parti nello stipulare il preliminare ex art 1362cc.

La Corte osserva che non può che qualificarsi come impossibilità parziale della prestazione originariamente pattuita quella verificatasi nel caso sottoposto al suo esame. Legittima è quindi la richiesta della signora C. di ottenerne non solo l’adempimento ma anche la riduzione del prezzo.  Sebbene il giardino, promessole dai signori S., fosse oggetto della prestazione, l’impossibilità di questi di trasferirne la proprietà non ne ha mutato l’essenza del contratto, precisa la Corte. Un effetto risolutivo avrebbe potuto trovare  giustificazione qualora l’impossibilità della prestazione ne avesse mutato lo scopo del contratto stesso.

La Corte, così decidendo, rammenta che, nel caso di parziale impossibilità sopravvenuta della prestazione del promittente alienante, il promissario acquirente potrà chiederne esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc con contestuale richiesta di riduzione del prezzo. Sarà ovviamente fatta salva la possibilità di chiederne la risoluzione.

Giusy la Bianca

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