Amministratore di condominio, un ruolo delicato
L’amministratore di condominio riveste un ruolo particolarmente importante. Fra le sue attribuzioni rientrano quelle di gestire il bilancio condominiale, nell’interesse dei condomini, e dare attuazione alle deliberazioni dell’assemblea. Inoltre, l’amministratore ha anche la rappresentanza dell’ente condominiale, e in forza di ciò può compiere atti in nome e per conto del condominio e rappresentarlo in giudizio. Tuttavia, tali competenze incontrano dei limiti, delineati dagli artt. 1130-1131 c.c.
Amministratore di condominio, per quali affari rappresenta i condomini?
La VI Sezione civile della Corte di Cassazione ha l’occasione di ricordarlo con l’ordinanza n° 5833/2017. La vicenda vede coinvolti un condominio bolognese e una società, proprietaria di un vicolo ricadente nelle adiacenze del condominio. In particolare, l’impresa ritiene che il condominio sia tenuto a concorrere alla spese di manutenzione di un cancello elettrico, sito nel vicolo di proprietà della stessa. La pretesa si fonda su una lettera, inviata dalla società e sottoscritta dall’amministratore di condominio, con la quale quest’ultimo impegnava il condominio a corrispondere l’importo necessario a contribuire ai lavori sul cancello. Da quel momento, l’amministratore aveva dato esecuzione all’accordo. I condomini, però, ritengono di non essere obbligati ad adempiere l’impegno preso dall’amministratore di condominio.
La questione si gioca sulla circostanza che il cancello non sia una “parte comune” dell’edificio condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. I poteri di rappresentanza dell’amministratore di condominio, in forza dell’art. 1131 c.c., sono limitati agli affari inerenti alle “parti comuni” dell’edificio. Al di fuori di questi confini, a meno che non vi sia un’esplicita attribuzione del regolamento condominiale, l’amministratore ha bisogno di un mandato speciale, o della ratifica dei singoli condomini, per poter validamente agire in nome e per conto del condominio. In mancanza, l’ente condominiale non è obbligato dal contratto concluso dall’amministratore carente di potere di rappresentanza.
Amministratore di condominio, norme applicabili e conclusione
Il principio sancito dalla Cassazione discende dall’applicazione di due norme, gli artt. 1130-1131 c.c., che delimitano attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore di condominio, bilanciando due esigenze. Da un lato, l’interesse dei condomini a non vedersi tenuti a rispondere, senza potersi esprimere a riguardo, per impegni economici assunti per ragioni che potrebbero non rispondere ai loro interessi. Dall’altro, l’amministratore di condominio viene comunque dotato di potere sufficienti ad agire quando, come nel caso di spese relative alle parti comuni, c’è bisogno di prendere decisioni celeri a tutela delle proprietà condominiali.
Pertanto, la società proprietaria del vicolo nulla potrà pretendere dal condominio, ma potrà agire direttamente nei confronti dell’amministratore.
Alessandro Re
