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Locazioni non abitative: la cessione del contratto non libera il conduttore

Locazioni non abitative: la cessione del contratto non libera il conduttore cedente.

Nel caso di cessione del contratto di locazione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni?

Locazioni non abitative: cedibilità del contratto senza il consenso del locatore

Nelle  locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi dell’art. 36 della legge sull’equo canone, il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata a/r.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento.

Nella comune cessione del contratto, invece, a mente dell’art 1594 c.c e dell’ art 2 L. n. 392 del 1978,  il conduttore non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

La cedibilità del contratto «anche senza il consenso del locatore» è condizionata alla contestuale cessione dell’azienda, sulla base di una disciplina che fa sistema con l’art. 2558 cod. civ.

L’opposizione del locatore si pone su un piano diverso dal consenso sia perché, a differenza di quest’ultimo, è vicenda successiva alla conclusione del negozio di cessione, mirante solo ad eliderne ex post gli effetti. Il ceduto, infatti, non può pertanto far venir meno la cessione se non in presenza dei «gravi motivi».

Locazioni non abitative: senza liberazione da parte del locatore il cedente rimane vincolato al contratto

locazioni non abitative 1

La cessione di cui all’art. 36 non ha effetti liberatori per il cedente, come si evince dal tenore letterale della disposizione, per la quale il locatore può agire contro il cedente, in presenza dell’inadempimento del cessionario, a meno che non lo abbia liberato.

La comune cessione del contratto -quella di cui agli artt. 1594 cod. civ. e 2 I. n. 392 del 1978-,invece, ha effetti liberatori per il cedente (anche conduttore) e il locatore ceduto può agire contro il cedente, in presenza dell’inadempimento del cessionario, solo se ha dichiarato di non liberarlo.

La diversa formulazione della disposizione esprime la diversità di effetti naturali dei due negozi.

Trova spiegazione nella circostanza che la cessione di d’immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione può avvenire anche contro il volere del locatore ceduto -che non ha così modo di operare alcuna valutazione del patrimonio e della solvibilità del cessionari- salvo che non ricorrano «gravi motivi».

L’esclusione della rilevanza del consenso del locatore quale elemento costitutivo della fattispecie di cessione si spiega per l’esigenza di salvaguardia della circolazione dell’azienda e di conservazione del valore economico del complesso aziendale.

L’emarginazione del locatore dalla vicenda è, tuttavia, bilanciata dall’automaticità dell’effetto non liberatorio della cessione, che può venir meno in conseguenza della dichiarazione del ceduto di liberare il cedente.

Locazioni non abitative: il conduttore se non liberato dal locatore rimane responsabile con il nuovo inquilino del mancato pagamento dei canoni di affitto

Se l’effetto naturale del negozio è la responsabilità sussidiaria del cedente-  rileva la Corte di Cassazione con sentenza n. 7430 del 23 marzo 2017- in base al c.d. principio di semplificazione analitica della fattispecie, la dichiarazione del locatore ceduto è fatto estintivo dell’effetto negoziale con  contenuto liberatorio per il cedente.

E’ fatto costitutivo dell’effetto liberatorio (nella prospettiva della parte che agisce come attore), che deve essere opposto (o allegato se attore) dal cedente medesimo.

Il ceduto allega infatti il fatto costitutivo (la responsabilità sussidiaria del cedente), non quello estintivo del diritto fatto valere.

Sul cedente, quale parte cui compete nella dinamica processuale l’opposizione del fatto estintivo, incombe l’onere della relativa prova.

Trova così coerente applicazione la regola sull’onere della prova di cui all’art. 2697, comma 2, cod. civ. in base alla quale l’onere della prova del fatto estintivo incombe sul convenuto.

Il locatore d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è, pertanto, legittimato a  chiedere il pagamento dei canoni di locazione  ad entrambe i conduttori, responsabili in solido per il mancato adempimento dell’obbligo di pagare i canoni d’affitto, in assenza di un atto di liberazione del cedente da parte del proprietario dell’immobile.

Sabrina Nista

 

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