In caso di realizzazione di un parcheggio interrato non sarà obbligatorio rispettare le regole legali in tema di distanze tra edifici. E’ questo in estrema sintesi il principio di diritto ricavabile dalla sentenza 355/2016 emessa dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia.
La vicenda
La controversia ha origine circa 8 anni fa con la presentazione di una denunzia di inizio attività per la costruzione di un garage interrato (precisamente al di sotto di un immobile di proprietà del denunciante stesso). A seguito della risposta negativa avanzata al riguardo dal Comune competente, veniva così presentato ricorso al TAR Sicilia.
Ma qual è il pomo della discordia? Tutto ruota in realtà attorno all’esatta applicazione di una norma, esattamente dell’art. 9 della Legge 122/1989, c.d. “Legge Tognoli”. Tale norma riconosce ai proprietari di immobili la possibilità di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati ed anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato parcheggi a pertinenza delle singole unità immobiliari, “anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”.
Da un lato quindi il ricorrente privato riteneva che la diffida comunale dovesse essere annullata per violazione dell’art. 9 della Legge 122/1989; dall’altro lato il Comune ribadiva al contrario il fatto che per l’applicabilità di tale regola fosse necessario il riscontro di altre condizioni- invece mancanti nel caso concreto- e cioè l’impossibilità di assicurare all’immobile gli spazi per parcheggi in conformità agli standard di legge, nonchè l’applicabilità ai soli vecchi stabili del centro storico ed edifici in corso di ristrutturazione
La risposta dei giudici amministrativi
Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia respinge l’appello presentato dal Comune confermando in sostanza la precedente decisione assunta dal TAR Sicilia e quindi ritenendo valide le ragioni del privato.
Nella decisione di secondo grado si sottolineano le caratteristiche dell’opera oggetto di contestazione. Si tratta di garage interrato su terreno pertinenziale su terreno pertinenziale di edificio ed al servizio del medesimo. Già questo basterebbe per ritenere pienamente applicabile l’art. 9 L. 122/89, mentre le ulteriori condizioni indicate dal Comune resistente non sono affatto contemplate nella norma.
Mal’aspetto più interessante di tale pronuncia è il fatto che, ad avviso della medesima, nel caso di specie neanche potrebbe parlarsi di conflitto in tema di distanze tra costruzioni, citando a sostegno una giurisprudenza sul punto ormai prevalente: i locali interrati “…non sono computabili ai fini dell’applicazione delle norme sulle distanze in quanto le prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici in tema di altezza, distanza e volumetria degli edifici sono diretti a tutelare quegli specifici valori – area, luce, vista – sui quali incidono tutti i volumi che sporgendo al di sopra della linea naturale del terreno modificano in maniera significativa la conformazione del suolo e dell’ambiente”.
Il rilievo delle distanze legali tra costruzioni
Il chiarimento fornito con questa pronuncia dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia è un nuovo tassello che si aggiunge ad altre sentenze che hanno avuto di mira proprio l’individuazione dei giusti “limiti” entro i quali applicare le norme- e relativi strumenti di tutela- in tema di distanze legali tra immobili dettate innanzitutto dal Codice Civile. Tra queste sentenze, si ricorda l’arresto delle Sezioni Unite della Cassazione n° 13523/2006, il quale ha affermato che la violazione di distanze legali che si protragga per un tempo significativo può permettere l’acquisto di un diritto di servitù per usucapione, il che permetterà a chi subisce la violazione di poter ricorrere all’ actio negatoria servitutis, potendo così far valere tale violazione ed ottenere effetti a salvaguardia del proprio diritto di proprietà (ad es. la rimozione di quanto realizzato dall’autore della violazione).
Antonio Cimminiello
