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Parcheggio condominiale, la destinazione deve risultare dalla concessione edilizia

Parcheggio condominiale, valore aggiunto di un appartamento

Il parcheggio condominiale è un elemento che può incrementare notevolmente il valore di un appartamento, ed è solitamente molto ambito da chi cerca una casa. Proprio per questo, può anche essere causa di dispute fra i condomini. In questo caso, è il giudice a dover valutare se sussistano tutti gli elementi costitutivi del diritto d’uso del posto auto.

La Cassazione, con la sentenza n° 5831/2017, ha ribadito che chi pretenda di usare un’area esterna al proprio condominio come parcheggio deve dimostrare la natura condominiale di quest’ultima, e che la stessa sia effettivamente destinata a tale utilizzo, al momento della concessione edilizia.

Parcheggio condominiale, l’oggetto della lite

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Il ricorrente asseriva di avere diritto a usare il parcheggio, poiché si trattava di un’area esterna, appositamente delimitata, di proprietà del condominio ove questi abitava e riservata a posto auto. La controparte riteneva, invece, che lo spazio conteso non fosse di spettanza condominiale ma di sua proprietà, e per tale ragione continuava a farne uso esclusivo.

Parcheggio condominiale, le norme applicate e le ragioni della Cassazione

La Suprema Corte, confermando le sentenze di merito, dà ragione ai controricorrenti. A fondamento della decisione, sono posti due ordini di ragioni.

La norma da prendere in esame è l’art. 41-sexies della l. 1150/1942, che dispone: «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

In primo luogo, per verificare la natura condominiale di un’area esterna all’immobile, se non è fatta espressa riserva di proprietà nel titolo poiché si asserisce che sia soggetta al vincolo di cui all’art. 41-sexies della l. 1150/1942, si deve anzitutto verificare che questa sia destinata a parcheggio secondo la concessione edilizia, originariamente o in variante.

In secondo luogo, chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una data area, in quanto soggetta al vincolo urbanistico ex art. 41-sexies, deve dimostrare che la stessa sia inclusa nello spazio riservato a parcheggio condominiale, in ossequio al principio dell’onere della prova di cui all’art. 2697 c.c., poiché trattasi di elemento costitutivo del diritto invocato.

Nel caso di specie, non solo mancava la prova sia della destinazione a parcheggio dell’area (non essendo decisiva la delimitazione con le strisce), ma anzi dagli atti acquisiti emergeva la titolarità dell’asserito parcheggio ai controricorrenti.

Per il ricorrente dunque, oltre alle spese processuali, anche l’incomodo di dover cercare parcheggio lontano dalla propria abitazione.

Alessandro Re

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