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Preliminare di immobile abusivo, validità: la sentenza della Cassazione

Preliminare di immobile abusivo, validità: la sentenza della Cassazione

Il preliminare di immobile abusivo e il problema della sua validità: chiarisce tutto la Corte di Cassazione.

Deve ritenersi valido, e conforme alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile, anche se irregolare dal punto di vista urbanistico: a statuirlo, è stata la Corte Costituzionale con la sentenza n. 9318 dello scorso 9 maggio.

Preliminare di immobile abusivo, la pronuncia

La pronunzia si iscrive nell’orientamento inteso ad applicare la normativa di cui alla legge n. 47 del 28 febbraio 1985 solo alle negoziazioni che sortiscono effetti traslativi e non anche al contratto preliminare, che invece produce effetti obbligatori.

In particolare, la questione esaminata dalla Corte riguarda la validità del contratto preliminare di vendita di un terreno agricolo sul quale è stata edificata una casa: chiamato in causa dall’acquirente, il venditore, non aveva riconosciuto la firma apposta sul preliminare e pertanto aveva chiesto la rescissione dello stesso per lesione ultra dimidium.

Come anticipato, secondo la Corte, la sanzione della nullità prevista dalla legge n. 47 del 28 febbraio 1985 e riferita a vicende negoziali su immobili privi della concessione edificatoria, trova applicazione solo nei contratti con effetti traslativi e non anche nei contratti con efficacia obbligatoria.

Tra questi ultimi rientra proprio il preliminare di vendita, contratto per il quale può essere resa la dichiarazione o comunque prodotta la documentazione in riferimento alla regolarità dell’edificazione, all’atto della stipulazione del contratto traslativo, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione.

Preliminare di immobile abusivo, inteso erroneamente l’art. 40 della legge

Nel caso di specie, secondo la Cassazione, la Corte d’Appello ha inteso in maniera erronea l’art. 40 della legge n. 47/1985, adducendo in favore della nullità del contratto che, nel preliminare in oggetto, mancava l’indicazione sugli estremi della concessione edilizia e della sanatoria.

I giudici hanno chiarito che, come prescritto ex art. 2932 del Codice civile, i documenti comprovanti la concessione edilizia e la sanatoria potevano essere presentati anche durante la pronunzia della sentenza.

La soluzione prospettata dalla Cassazione sembra porsi in discontinuità con i più recenti precedenti di legittimità sulla fattispecie. Il riferimento è alla sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014, con cui la stessa Cassazione aveva ribadito quanto statuito nella precedente sentenza n. 23591 del 17 ottobre 2013: secondo le pronunzie, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico doveva ritenersi nullo per contrarietà alla legge.

In particolare, dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, si desumeva il principio generale della nullità sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica. A ciò si aggiungeva poi una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione.

Eloisa Zerilli

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